La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier, ajustée pour inclure les frais annexes et les abattements liés à la durée de détention. Ce calcul est crucial pour déterminer le montant imposable.
Voici un guide détaillé pour vous aider à comprendre et effectuer ce calcul.
Les étapes du calcul de la plus-value immobilière
Étape 1 : Déterminer le prix de vente corrigé
Le prix de vente initial doit être ajusté pour refléter les frais liés à la cession du bien. Voici comment procéder :
Prix de vente brut : montant mentionné dans l’acte de vente.
Frais de cession déductibles :
- Frais de diagnostic technique.
- Commissions d’agence.
- Frais divers liés à la vente.
Formule :
Prix de vente corrigé = Prix de vente brut − Frais de cession.
Exemple :
Un bien vendu pour 300 000 € avec 6 000 € de frais de cession donne :
Prix de vente corrigé = 300 000 − 6 000 = 294 000 €.
« Lors de la vente de ma maison, j’ai utilisé cette méthode pour calculer ma plus-value immobilière. Cela m’a permis d’anticiper les impôts à payer et d’éviter les mauvaises surprises. C’était très utile pour ma planification financière. »
Marie L., propriétaire à Lyon
Étape 2 : Calculer le prix d’achat corrigé
Le prix d’achat brut doit être ajusté pour inclure les frais engagés lors de l’acquisition.
Prix d’achat brut : montant payé pour le bien.
Frais ajoutés :
- Frais de notaire.
- Frais d’agence immobilière.
- Coût des travaux (justifiés par factures ou selon un forfait).
Formule :
Prix d’achat corrigé = Prix d’achat brut + Frais d’acquisition + Coût des travaux.
Exemple :
Un bien acheté pour 200 000 € avec 10 000 € de frais de notaire et 5 000 € de travaux donne :
Prix d’achat corrigé = 200 000 + 10 000 + 5 000 = 215 000 €.
Étape 3 : Calculer la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé.
Formule :
Plus-value brute = Prix de vente corrigé − Prix d’achat corrigé.
Exemple :
Avec un prix de vente corrigé de 294 000 € et un prix d’achat corrigé de 215 000 €, la plus-value brute est :
Plus-value brute = 294 000 − 215 000 = 79 000 €.
« Les abattements pour durée de détention sont un vrai avantage fiscal. Après avoir vendu un appartement détenu 25 ans, j’ai bénéficié d’une exonération totale des prélèvements sociaux. Bien comprendre ces règles est essentiel. »
Jacques D., investisseur immobilier
Étape 4 : Calculer la plus-value nette
La plus-value brute subit des abattements liés à la durée de détention du bien. Ces abattements concernent deux volets fiscaux :
Impôt sur le revenu :
- Abattement de 6 % par an après 5 ans de détention.
- Exonération totale après 22 ans.
Prélèvements sociaux :
- Abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.
- Exonération totale après 30 ans.
Formule :
Plus-value nette = Plus-value brute − Abattements.
Exemple simplifié :
Pour une plus-value brute de 79 000 € avec un abattement total estimé à 20 % :
Plus-value nette = 79 000 − (79 000 × 0,20) = 63 200 €.
Étape 5 : Calculer l’impôt dû
La plus-value nette est soumise à une fiscalité composée de deux éléments :
- Impôt sur le revenu : taux fixe de 19 %.
- Prélèvements sociaux : taux de 17,2 %.
Le total atteint 36,2 %.
Formule :
Impôt total = Plus-value nette × 36,2 %.
Exemple :
Pour une plus-value nette de 63 200 € :
Impôt total = 63 200 × 0,362 = environ 22 850 €.
« Pour la vente de notre résidence secondaire, je ne savais pas que je pouvais inclure les frais de notaire et les travaux dans le calcul. Grâce à ces déductions, la plus-value imposable a été nettement réduite. »
Sophie R., jeune retraitée
Résumé dans un tableau récapitulatif le calcul de la plus-value immobilière
| Étapes | Calculs | Exemple (en €) |
|---|---|---|
| Prix de vente corrigé | 300 000 − 6 000 | 294 000 |
| Prix d’achat corrigé | 200 000 + 15 000 | 215 000 |
| Plus-value brute | 294 000 − 215 000 | 79 000 |
| Plus-value nette (20 % d’abatt.) | 79 000 − (79 000 × 0,20) | 63 200 |
| Impôt total (36,2 %) | 63 200 × 0,362 | 22 850 |
Quelques questions fréquentes sur le calcul de la plus-value immobilière
Quels frais peuvent être ajoutés au prix d’achat ?
Les frais de notaire, les commissions d’agence et les coûts de travaux documentés ou forfaitisés.
Quand suis-je exonéré d’impôt sur la plus-value ?
L’exonération totale s’applique après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les résidences principales sont-elles concernées ?
Non, la vente d’une résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus-value.
Vous avez des questions ou une expérience à partager sur le calcul de la plus-value immobilière ? Laissez un commentaire ci-dessous pour en discuter !